XX等诉XX房地产有限公司商品房买卖合同纠纷案代理意见

  XX等诉XX（福建）房地产有限公司

商品房买卖合同纠纷案

代理意见

尊敬的合议庭法官：

我们依法担任本案被告XX（福建）房地产有限公司的诉讼代理人，现发表如下代理意见：

一、原告提出交房行为无效的请求没有依据

1、判定交房是否有效的依据应是《合同法》

原被告之间的交房并不是独立的民事行为，而是商品房买卖合同项下的履行行为，原告诉状中载明以《合同法》为主要依据是准确的。可是原告又把被告“欺诈”作为交房无效的理由，这就构成了两个障碍：其一，法律上只有合同无效的规定，并不存在合同履行无效的规定；其二，即使被告欺诈，损害的也仅是原告的私权，并没有损害国家利益，因而不构成无效的条件。但是原告代理人在庭审中变为援引《民法通则》第58条作为因欺诈导致交房无效的依据，显然有悖《立法法》第83条关于特别法优于普通法、后法优于前法的原则，不足为据。因为就同为全国人大通过的同等规格的基本法的《民法通则》和《合同法》而言，《合同法》生效时间在后，合同争议事项应优先适用《合同法》。

2、原告主张被告交房欺诈没有证据支持

所谓欺诈就是虚构事实、隐瞒真相。原被告交接的并不是精密仪器、高端科技产品，而是日用商品房，是看得见摸得着的实物体。我们想象不出被告在交付实物的时候有什么条件虚构不存在的事实并使买受人看不到真相。交房时包括配套设施的建设情况、相关证书的办理情况都应是明摆着的事实，被告没有条件藏着掖着，而且原告也默认被告没有用假证书、假设施来欺骗购房户，那“欺诈”又何从说起？

 3、原被告之间的交房行为不违反效力性规范

原告历数被告的诸多不足，并援引另一些法条支持其交房无效的主张。我们认为：根据《最高院关于合同法解释（二）》第十四条的规定，只有合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定才产生无效后果，而原告并没有提供效力性强制性的法律或行政法的条款，故其主张不能成立。

二、被告交房后无须承担逾期交房违约金

1、证据表明，交房之前的逾期交房违约金原被告之间已协商结算付清，在交房行为未被撤销的情况下，无论交付的商品房是否完全符合法定和约定条件，从交房之日起“逾期”这个事实客观上已不存在，因而逾期违约金的计算也就丧失了事实基础。而原告方在庭上反复强调的已交房屋的不完善之处，那是产品质量争议问题，不属本案审理范围。

2、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用……”第十三条：“……交付使用的房屋存在质量问题，在修复期内，出卖人应当承担修复责任……”这些都说明已交付的房屋即使存在瑕疵，也只产生保修责任，而不产生支付逾期违约金的责任。

3、福建省高院《关于审理城市房地产管理法实施后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条：“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”这个规定连验收不合格的已交房都不承担逾期违约金，更何况本案中交付的房屋已单体验收合格？

三、被告交付的房屋基本符合使用条件

1、单体验收合格可以成为本案的交房条件

虽然合同约定的交房条件没有明确是单体验收还是综合验收合格，但预售许可证载明预售的是A、B号楼（而不包括D号楼），说明该项目是分期建设、分期预售，自然也应分期验收、分期交付。综合验收必须以三栋楼的全面竣工为前提，而D号楼的建设和预售在本项目中是延后安排的，与A、B号楼的竣工日期有较大的时间跨度，所以原告把综合验收合格视为A、B号楼商品房的交房条件是不符合项目开发的实际步骤的。

在法律上，国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件1第83项、《建设工程质量管理条例》第 16 条，从2005年起综合验收作为行政许可项已被明令取消。因而根据项目工程建设的实际情况，根据合同第八条第3项关于“分期建设部分按规划设计要求全部完成可交付”的精神，被告将单体验收合格作为交房条件是法律所允许的。

2、消防验收已不能作为本案交房条件

合同虽然约定消防验收合格为交房条件之一，但那是因为合同保留了旧版的条款。根据2009年修改的《消防法》第十三条和公安部2009年第106号《建设工程消防监督管理规定》第十四条，只有单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑，才由消防机构参与消防设计审核和消防验收，其余的只是验收合格后报消防机构备案。因而本案项目已经由于法律的修改而排除了消防验收的环节，故即使合同有约消防验收为交房条件，但在实际履行中却无法遵循了。

3、原告方所强调的人防、环保等项不是交房时应予接受验证的

内容

房地产开发项目中人防工程的监管，是在建设单位向建设局申领《建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》时，由人防主管部门审查把关的。只有在建筑设计中包含了人防工程，或已向政府缴纳了人防工程易地建设费的，人防部门才可以在申领表上签署意见，作为申领“两证”的前置条件。依照规定，本项目人防工程实行易地建设，工程竣工时人防部门并不参加验收。

环保监督程序与上述情况类同：建设单位在申领“两证”之前，项目就必须通过环保审查：先由专业机构出具“环评报告”报环保主管部门审查通过，作为立项、批准用地和申领“两证”的前置条件。

由此可见，只要建设单位已经申领了《商品房预售许可证》，就可以推定已申办了《建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，也可以进一步推定已通过了人防、环保等部门的审查。因此《合同》第八条没有约定开发商在交房时要向购房户展示上列证书或批文是正当的，而原告指责开发商在交房时没有主动向购房户陈列展示“五项证书”，依据的是已经过时的相关规定，不足为据。

4、本案配套设施未完善可以协议交房

《合同》第八条约定：“水、电、有线电视、宽带网络等设施在约定的交房时间未完成的，购房户可以选择拒绝交接，也可以选择由开发商支付1000元违约金后同意接收。”原告方认为该条款显失公平，我们认为这个判断不确。首先，这个条款已赋予购房户在特定情况下自由选择拒绝或接收交房的权利，并不存在胁迫机制；其次，依照有关司法解释，选择接受交房的购房户对标的物已由合同债权转化为物权，在开发商面临资不抵债困境的情况下，降低了购房风险，总体上利大于弊。

用户在入住以后的实际使用中，商品房的水、电、有线电视、宽带网络等项已渐次开通，只有电一项因被告与供电公司协调未成，接入的是工程用电，但被告有条件在工程建设结束前给用户置换生活用电。即使这样，目前被告给用户提供的用电情况已达到合同附件三第16项所约定的“单项电源入户、电表出户”的要求。

四、配套设施的开户安装费并不包含在房价中

1、闽价房（2007）413号《福建省物价局关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》第二条所规定的“配套性质的建设费用”，当指建筑区分所有权专有部分之外的设施建设费用，而专有部分内配套设施的开户安装，则与毛坯房的的套内装修同一性质，属于用户的私权范围，只有用户才是权利义务主体。因为这些配套设施何时开户、开通几项，都与用户何时入住的选择权相联系，也与用户入住后的自由支配权相联系。而随附于这种选择权、支配权的申办和缴费义务当然也应由购房户承担。如果用户要求开发商代办，还必须有特别授权。

2、《通知》第四条要求“代付的费用由买受人选择，明确约定”。故合同附件六第十二条第1项、第5项，附件三第11、12、13、16项，反复明约配套设施的开户由买受人办理、安装费用由买受人承担，完全符合《通知》要求。鉴于现实中有的购房户在交房后长期没有入住，并没有开通水电等配套设施的需求；有的购房户入住的常住人口只有老人和幼儿，开通网络只会徒增缴费负担。由此也可反证由开发商出资统一给购房户办理配套设施的开户安装手续是不可行的。

3、合同附件中有六个条款都是约定配套设施开户由买受人办理、费用由买受人承担的内容，而原告只请求认定其中的一个条款无效，那么在其他五个条款都在生效的情况下，也无法将原告的申办和缴费义务改变到被告名下。

综上所述，本代理人认为：本案10户的三项诉讼请求均不能成立，两户2014年4月3日之后的逾期交房违约金和第二项诉讼请求不能成立，一户2014年1月22日之前及4月3日之后的逾期交房违约金和第二项诉讼请求不能成立，建议法庭对上述不能成立的诉讼请求予以驳回。

以上意见望能得到合议庭重视为谢！

                        福建朗辰律师事务所

                       二0一四年九月十八日

附相关法律条文

壹、《中华人民共和国立法法》

第八十三条　同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自

治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。

贰、《最高院合同法解释》（二）

第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，

是指效力性强制性规定。

 叁、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

肆、《福建高院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》

36．预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。

伍、国发〔2004〕16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》

附件：1.国务院决定取消的行政审批项目目录(385项)

83、住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收

陆、2000、1《建设工程质量管理条例》

第 16 条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。

柒、《中华人民共和国消防法》（2009、5、1施行）

第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
    （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
    （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

捌、公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》（2009、5、1施行）

第十四条 对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
　　（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；
　　（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
　　（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；

玖、闽价房〔2007〕413号《福建省物价局关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》

二、新建商品住房交易价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。住房开发建设的成本和费用支出应严格执行房地产开发企业财务制度规定，对属购买人所有的公共设施、设备的建设配套费用，包括供电、供水、供气、通讯等属房屋配套性质的建设费用，应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取。

四、房地产开发经营企业代收代付的收费项目，应当由购房人自愿选择，并在买卖合同中约定，不得强制服务、强制收费，其中属于政府定价或政府指导价的，必须严格按政府规定的相关价格政策执行。