不动产交易的登记和交付使用的法律效力

      不动产交易行为中的合同签订、变更登记的效力区分，还有许多模糊认识，而不动产的交付使用的法律意义，更有予以研究充实之必要。

      一、房地产买卖合同未办理物权登记的法律效力

      《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。有人理解为：对未办理物权登记的房地产进行交易，也应肯定其买卖合同的效力。《城市房地严管理法》第38条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原冈条件，不符合该条规定的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。实践中也有当事人将末办理产权证书的不动产进行买卖，涉讼后法院判决买卖合同有效的案例。
      《城市房地产管理法》第37条规定未依法登记领取权属证书的不得转让，第38条第(一)项也规定，取得土地使用权证书的出让土地使用权才可以转让，虽然法条没有明确表明违反该规定的合同无效，但这是法律的强制性禁止性规范，是导致合同无效的充分条件，应当视其为当事人房地产买卖意愿的法律障碍。有时尽管作为买卖标的物的房地产权属是明晰的，但仍不能认定买卖合同有效。在实际交易中，当事人之间签订房地产买卖合同，买受方追求的就是产权易手登记到自己名下的结果，这个产权变更登记行为对当事人而言就是合同的程序性履行。在明知标的物因不符合转让条件而无法实现变更登记产权过户的情况下，如果认定这个买卖合同有效，倘若出卖方因各种原因一直未能补办产权证书，那这个“有效”的合同又如何履行呢?
      根据司法解释，对于涉及此类合同的效力问题的诉讼，只要在起诉前当事人能提供补办的产权证书，可以认定合同有效，这也可以反证：若在起诉前当事人不能提供补办的产权证书，就应当认定合同无效。其实司法解释还须明确一点：如果是出卖人有条件补办产权证书而怠于申报致买卖合同无效的，应承担缔约过错的全部责任，以抑制房地产买卖合同在履行期间涨价时出卖人故意追求合同无效结果的不诚信行为。
      在房地产买卖合同排除了存在附生效条件、生效期限和无效因素的前提下，合同才是“自成立时生效”。这个生效的合同仅调整买卖双方之间的权利义务关系，合同当事人取得的是请求权，请求权属债权范畴，如卖方有权要求买方依约付款，买方有权要求卖方依约交付标的物，双方都有权要求对方为变更登记行为等。房地产买卖合同的生效并非房地产物权变更的生效，但前者是后者的前因，后者是前者的结果。当变更登记完成时，买受人取得的是标的物的支配权，即房地产物权。

      二、房地产买卖未经登记不产生物权效力

      《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”依此规定，买受人虽然依照房地产买卖合同对出卖人及相关政府部门、利害关系人享有一定的权利(如依据买卖合同的约定有权向政府部门申请变更登记、有权告知他人不得向出卖人买受同一标的物等)，但尚未取得房地产物权，具体而言买受人不能行使下列权利：
      1、不动产的物权是一种绝对权，亦称对世权，买受人未取得物权，就意味着对标的物的权利不能对抗第三人。
      2、买受人对标的物不能转让；根据《房地产管理法》第48条的规定，买受人不能在标的物上设定抵押；买受人能否将标的物出租，要视具体情况而定(下文将述及)。
      实践中我们还要注意区分“未经登记的物权变动无效”与“未经登记的物权变动不发生法律效力”，其意义在于：如果物权变动的法律效力是登记行为所赋予的，那么未经登记的物权变动就自始无效；如果登记行为仅是物权变动的生效要件，则未经登记的房地产买卖合同是物权变动效力待定的协议，物权变动登记是当事人履约之权利义务的一部分。《物权法》已肯定了后者。

      三、房地产交付使用的法律后果

      1、《物权法》和《房地产管理法》没有就不动产交付使用的法律后果作出规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”有人认为这种买受人基于买卖合同而实现的占有，实际上就是物权的交付，只是因没有登记，不产生对抗第三人的效力。我们认为这个观点依据不足：在这里“交付使用”的概念不同于“交付”，“交付”是物权理论上物权变动的概念，物权的转让除当事人之间具有物权合意外，还要求权利人必须进行公示，而公示在这里才具有交付的法律意义。当事人之间登记完毕，即使房屋没有转移占有，也应视为交付完毕，买受人取得房地产所有权。交付使用在物权法意义上是一种有权占有，是源于债的关系的一种物权权利，当然，买受人还可以要求出卖人到相应的政府部门进行登记行为，以实现享有物权权利之一种向享有完全的物权权利之过渡。
      2、买受人对已交付使用的房地产可否行使出租人权利?有一种观点认为：《城市房屋租赁管理办法》第6条第(一)项规定：未依法取得所有权证书的房屋不得出租，因而产权未登记过户的买受人没有出租人资格。笔者认为这不能一概而论：房地产的出租，实质上是房地产使用权的买卖，既然买受人已取得房地产的合法使用权，应可将这种权能商品化而与他人互通有无物尽其用；而出卖方在房地产转移占有后其已不实际控制房地产的使用，再由其行使房地产使用权的有偿转让于理不通且不现实；而《城市房屋租赁管理办法》作为建设部的部门规章，合同违反之并不构成无效条件。鉴于此，买受人对转移占有的房地产一般情况下可以出租，但是对于出卖人在房地产买卖合同签订前已出租，买受人受领房地产时租期尚未届满的，根据买卖不破租赁和未登记公示不得对抗第三人原则，若承租人拒绝承认买受人的出租人资格，则出租人权利仍应由出卖人行使，租金的终极归属由买卖双方约定，未行约定或约定不明的，依照交易习惯应由出卖人收取后转付给买受人。买受人受领使用房地产期间与承租人签订的租赁合同，若租赁合同履行期间该房地产买卖合同被解除、被判决撤销或被认定无效，房地产应返还出卖人的，该租赁合同仍应履行，因为买受人是对房地产使用权的有权出售，其与作为善意第三人的承租人所建立的权利义务秩序应得到维护。